묵시적 갱신 전세의 보증금 반환 일정은 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 잡으세요. 임차인의 해지 통지가 임대인에게 도달한 뒤 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 그 시점에 보증금 반환을 요구하고 주택 인도를 함께 준비하되, 보증금이 자동 입금되는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법 제6조의2에 따르면 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있습니다. 보증기관에 이행을 청구할 수 있는지는 계약의 해지 효력과 별개로 가입 상품과 보증서, 적용 약관을 확인해야 합니다.
먼저 묵시적 갱신인지 확인하세요
계약서를 다시 쓰지 않았다는 사실만으로 갱신 경위를 확정할 수는 없습니다. 종전 계약서와 만료 전후 문자에서 갱신 거절, 갱신 요구, 기간이나 보증금 변경 합의가 있었는지 살펴보세요.
| 갱신 경위 | 확인할 기록 | 일정 판단 |
|---|---|---|
| 묵시적 갱신 | 종전 계약기간과 만료 전 통지 내용 | 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력 발생 |
| 갱신요구권 행사 | 갱신 요구와 임대인의 답변 | 갱신요구로 갱신된 계약의 해지에도 3개월 규정이 준용됨 |
| 기간·조건 합의 | 계약서, 조건 변경 합의와 해지 특약 | 합의 내용과 적용 법률을 함께 확인 |
아래 일정은 묵시적 갱신을 전제로 합니다. 갱신 경위에 의견 차이가 있다면 계약서와 대화 기록을 함께 정리하세요.
3개월의 출발점은 해지 통지의 도달입니다
문자를 보낸 날이 아니라 임대인이 통지를 받은 날이 기준입니다. 계약을 해지한다는 의사를 분명히 전하고 문자 원문과 답장 등 수신을 확인할 자료를 보관하세요. 중개사에게만 이사 계획을 전달했다면 임대인에게 전달됐는지도 확인하세요.
가상의 문자 예시: 자신의 계약 내용에 맞게 수정하세요.
임대인 ○○○님, ○○주소의 임차인 ○○○입니다. 묵시적으로 갱신된 해당 임대차계약의 해지를 통지합니다. 이 통지를 받으신 날부터 3개월이 지난 시점에 맞춰 보증금 ○○원 반환과 주택 인도 일정을 협의하고자 합니다. 수신 여부와 반환 일정을 회신해 주세요.
이미 보낸 문자가 단순한 이사 계획인지 확정적인 해지 의사인지는 전체 대화에 따라 다툼이 생길 수 있으므로 이전 문자와 답장을 보관하세요. 내용증명을 이용한다면 발송 문서와 배달 결과를 함께 남겨두세요.
반환 일정은 통지·종료·인도·보증청구로 나눠 잡으세요
| 구분 | 확인할 사항 | 할 일 |
|---|---|---|
| 해지 통지 도달 | 임대인이 통지를 받은 날 | 문자 원문·답장·우편 배달 결과 보관 |
| 해지 효력 발생 | 통지를 받은 날부터 3개월이 지난 시점 | 통지 내용과 도달일을 기준으로 확인 |
| 보증금 반환·주택 인도 | 종료 시점과 실제 이행 일정 | 반환 예정일·금액·열쇠 인계 일정을 문서로 확인 |
| 반환보증 이행청구 | 가입 기관의 보증서와 적용 약관 | 보증기간·청구 요건·제출 기한 확인 |
가상의 일정 예시: 유효한 해지 통지가 11월 20일 임대인에게 도달했고 다음 해 2월 1일에 이사하려는 경우, 희망일까지 3개월이 지나지 않습니다. 2월 1일에 계약을 끝내고 보증금을 받으려면 조기 종료일과 반환일을 임대인과 별도로 협의해 기록하세요.
계약·청약 전 필수 확인 리스트 · 묵시적 갱신 전세 해지 통보
새 세입자를 못 구했다면 반환일도 늦어지나요?
새 세입자를 구하는 일정과 내 계약의 해지 효력 발생 시점을 구분하세요. 주택임대차보호법 제6조의2는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다고 정하며, 새 임차인 확보를 그 효력의 조건으로 두지 않습니다. 해지 효력이 생기면 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계이므로 두 일정을 함께 준비하세요.
임대인이 다음 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다고 하면 반환 예정일과 금액을 구체적으로 요청하고, 본인의 주택 인도 예정일도 알리세요. 반환이 늦어지면 요청과 답변, 인도 일정과 실제 지출 자료를 보관하세요.
HUG 청구는 계약 종료와 별도로 확인해야 합니다
주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 계약종료(해지)안내 5번은 전세계약이 갱신된 경우 묵시적 갱신을 포함해 안내된 약관 제6조 제1항 제1호의 사고사유에 해당하지 않아 보증이행을 청구할 수 없다고 설명합니다. 같은 안내는 임대인과 공사 양식의 ‘임대차 계약 종료 확인서’를 작성해 보증서상 보증기간 만료일부터 2개월 이내 공사에 제출하는 경우 이행청구가 가능하다고 안내합니다.
이 안내의 확인서 예외를 이미 묵시적으로 갱신된 계약을 나중에 해지한 모든 경우에 적용할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다. HUG의 자주하는 질문은 임대인과 임차인이 전세계약이 갱신되지 않고 종료됐다고 합의한 확인서를 설명합니다. 따라서 기존 보증서의 기간과 약관, 갱신보증 여부를 먼저 확인하고, 자신의 해지 경위와 통지 도달 증빙을 갖춰 적용되는 청구 경로를 확인하세요. HF·SGI 가입자는 각 기관의 보증서와 안내를 확인하고 제출 서류와 접수 사실을 보관하세요.
보증금을 받기 전에 이사해야 한다면
계약이 끝났는데 보증금을 반환받지 못했다면 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 신청 접수만으로는 부족합니다. 이사·전출 전에 실제 임차권등기가 완료됐는지 확인하세요. 등기 전에 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 등기를 마친 후 대항요건을 상실해도 유지됩니다.
계약서, 주민등록 관련 자료, 보증금 지급 자료, 해지 통지와 도달 증거, 미반환 내역을 정리하세요. 임차권등기 자체가 보증금을 돌려주는 절차는 아니므로 반환 요구와 보증청구도 따로 준비하세요. 반환보증에 가입했다면 퇴거·전출 전에 지켜야 할 보증 요건도 확인하세요.
지금 할 일: 갱신 경위와 통지 도달일을 확인하고, 3개월 경과 시점을 기준으로 보증금 반환과 주택 인도 일정을 기록하세요. 보증금을 받기 전 이사해야 한다면 임차권등기 완료와 보증청구 요건을 먼저 확인하세요.
