계약은 끝났는데 보증금이 돌아오지 않고 새집 입주일은 다가온다면, 먼저 기억하실 것은 하나입니다. 임차권등기명령을 신청하거나 법원 결정을 받았다는 이유만으로 이사하면 안 됩니다. 등기사항증명서 을구에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 기존 집을 비우고 전출해야 합니다.
주택의 점유와 주민등록은 대항력을 갖추고 유지하는 데 중요합니다. 보증금을 받기 전에 집을 비우거나 주소를 옮기면 이미 취득한 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다. 임차권등기는 임대차 종료 후 보증금이 남아 있을 때 법원에 신청해, 등기가 마쳐진 뒤에도 기존 권리를 유지할 수 있게 하는 절차입니다. 다만 등기만으로 보증금이 자동 반환되지는 않습니다.
신청할 수 있는 시점과 미리 모을 서류
신청 요건은 두 가지입니다. 임대차가 적법하게 끝났고, 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 상태여야 합니다. 계약기간 만료뿐 아니라 적법한 해지 통고나 합의 해지로 계약이 종료된 경우도 포함될 수 있습니다. 묵시적 갱신 상태라면 해지 통고가 임대인에게 도달한 뒤 3개월이 지나야 종료되는 점을 확인하세요. 계약이 아직 끝나지 않았다면 보증금 반환이 걱정된다는 이유만으로 신청할 수 없습니다.
| 구분 | 핵심 확인 항목 및 실전 체크포인트 |
|---|---|
| 핵심 포인트 01 | 신청 전에 계약 종료와 보증금 미반환을 확인하고, 계약서·초본·등기사항증명서·종료 증빙을 준비하세요. |
| 핵심 포인트 02 | 도표 순서대로 신청서를 작성하고 비용 납부 후 접수증과 사건번호를 저장하세요. |
| 핵심 포인트 03 | 결정·촉탁 뒤에도 을구 기재를 직접 확인한 다음 이사와 전출을 진행하세요. |
| 핵심 포인트 04 | 각 납부 영수증을 모아 실제 지출액을 정리한 뒤 임대인에게 비용 반환을 요청하세요. |
전자소송이나 법원 방문 접수 전에 아래 자료를 준비해 파일 또는 종이 서류로 정리합니다. 임차한 부분이 주택 일부라면 그 부분을 특정하는 도면도 필요할 수 있습니다.
- 임대차계약서와 확정일자 증빙: 계약서의 계약 기간, 보증금, 확정일자 표시를 확인합니다. 갱신하면서 보증금이 바뀌었다면 관련 계약서도 챙깁니다.
- 주민등록초본: 신청인 본인의 전입일과 과거 주소 변동 내역을 확인할 수 있도록 발급합니다.
- 부동산 등기사항증명서: 임차주택의 표시와 등기 명의를 확인합니다.
- 계약 종료 증빙: 갱신 거절이나 해지 통지를 보낸 문자·메신저 대화, 내용증명 등과 수신 사실을 보여 주는 자료를 준비합니다.
- 점유·전입 소명자료: 전입신고와 주택 인도 시점을 확인할 자료를 준비합니다. 법원은 신청 당시 권리 취득 여부에 따라 필요한 소명자료를 살핍니다.
- 임차 부분 도면: 다가구주택 등 건물의 일부만 임차했다면 임차한 공간을 표시한 도면을 첨부합니다.
신청서에는 임차인과 임대인의 표시, 임차주택의 표시, 돌려받지 못한 보증금, 신청 취지와 이유를 적습니다. 신청 이유에는 계약 내용과 종료 사유, 점유를 시작한 날, 전입일, 확정일자 등 해당하는 사실을 계약서와 증빙에 맞춰 기재합니다.
전자소송 또는 관할 법원 방문으로 신청하기
접수처는 현재 사는 곳이 아니라 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원입니다. 온라인 신청은 대한민국 법원 전자소송포털에서, 방문 신청은 관할 법원에 신청서와 첨부서류를 제출하는 방식으로 진행합니다.
- 전자소송포털에 로그인한 뒤 ‘서류제출’의 ‘민사서류’에서 ‘민사신청’을 열고 ‘주택임차권등기명령신청서’를 선택합니다. 방문 접수라면 관할 법원 민원실에 신청서와 첨부서류를 제출합니다.
- 임차주택 소재지를 기준으로 관할 법원을 정하고, 신청인·임대인 정보와 주택 표시를 입력합니다. 주소와 면적 등 목적물 정보는 등기사항증명서와 대조합니다.
- 계약 내용, 종료 사유, 미반환 보증금, 점유·전입·확정일자 관련 사실을 신청서에 적습니다. 계약서와 종료 통지 자료의 날짜와 금액이 서로 맞는지 제출 전에 확인합니다.
- 계약서, 등기사항증명서, 초본, 종료 증빙 등 자료를 항목에 맞게 첨부합니다. 필요한 비용을 납부하고 신청서를 제출한 다음 접수증과 사건번호를 저장합니다.
비용은 인지대, 송달료, 등록면허세와 지방교육세, 등기신청수수료 등으로 구성됩니다. 제공된 자료의 예시에서는 인지대 2,000원, 등록면허세와 지방교육세 합계 7,200원, 등기신청수수료 3,000원에 송달료를 더해 대략 4만 원대였습니다. 송달료와 실제 납부액은 당사자 수나 신청 화면의 산정에 따라 달라질 수 있으므로, 접수 시 전자소송 포털이 계산한 금액을 기준으로 납부하세요.
방문 접수도 같은 요건과 증빙자료가 필요합니다. 신청서를 출력해 관련 자료와 함께 관할 법원에 내고, 안내받은 납부 절차에 따라 비용을 납부한 뒤 접수증을 보관합니다.
사건 진행과 을구의 등기 완료를 확인한 뒤 이사하기
접수 뒤에는 법원이 서류를 심사하고, 결정이 내려지면 등기소에 기입을 촉탁하는 절차가 이어집니다. 주택 임차권등기명령은 현행 절차상 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기 기입을 촉탁할 수 있지만, 접수나 결정만으로 등기부 기재가 끝났다고 단정할 수는 없습니다. 처리 기간은 법원과 등기소의 업무, 보정 여부에 따라 달라지므로 ‘1~2주’ 같은 예상 기간을 이사 확정일로 삼지 마세요.
전자소송의 ‘나의 사건’에서 진행 내역과 보정명령, 등기촉탁 여부를 확인합니다. 촉탁 내역이 보이더라도 마지막 확인은 인터넷등기소에서 해당 주택의 최신 등기사항증명서를 열람해 하는 것이 안전합니다. 을구에 본인의 주택임차권등기가 기재되었는지, 임차인 이름과 보증금 등 등기 내용이 맞는지 살펴보세요. 그 확인이 끝난 뒤 이사하고 새 주소로 전입신고를 진행합니다.
등기 완료 전 집을 비우거나 주민등록을 옮기면 기존에 취득한 권리의 순위가 끊기거나 달라질 수 있습니다. 뒤늦게 임차권등기가 되더라도 이미 소멸한 종전 대항력이 과거 시점으로 자동 회복되는 것은 아닙니다. 새 주소의 전입신고는 새 주택에서 권리를 갖추는 별도의 일입니다.
신청·등기 비용 청구와 보증금 회수
주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 인지대와 송달료 납부 확인서, 등록면허세·지방교육세 영수증, 등기신청수수료 영수증을 각각 보관하고 지출 내역을 정리해 임대인에게 반환을 요청하세요. 임대인이 보증금을 돌려줄 때 비용도 함께 지급하도록 문자나 내용증명으로 금액과 증빙을 전달할 수 있습니다.
임차권등기는 권리를 보전하는 절차이지 보증금을 직접 받아 주는 절차는 아닙니다. 비용이나 보증금을 자발적으로 지급하지 않으면 지급명령이나 보증금반환청구 등 별도 회수 절차를 검토해야 합니다. 보증금을 모두 받기 전에 임차권등기부터 말소하라는 요구를 받더라도, 입금과 반환 조건을 확인하지 않은 채 말소를 먼저 진행하지 마세요.
마지막으로 확인할 것은 세 가지입니다. 계약이 종료됐고 보증금 일부라도 남아 있는지, 신청서와 증빙의 날짜·금액이 일치하는지, 등기사항증명서 을구에 임차권등기가 실제로 기재됐는지입니다. 특히 이사 날짜가 촉박하다면 법원 결정문보다 등기 완료 확인을 기준으로 일정을 잡으셔야 합니다.
근거 및 추가 확인: 찾기쉬운 생활법령정보 임차권등기명령 신청, 국가법령정보센터 임차권등기명령 절차에 관한 규칙, 대한민국 법원 전자소송포털 민사신청
